ТҰРҒЫН ҮЙ НАРҚЫ
Кейінгі бір айда Қазақстан қалаларында жаңа пәтер қымбаттаған. Әсіресе Алматы мен Астанада қатты байқалады. Бұл екі қалада сәуірде наурызға қарағанда пәтер бағасы 3,4 және 2,5 пайыз өскен. Тек Шымкентте сәл арзандаған (-0,3 пайыз).
Ал бір жылда жаңадан салынып біткен үйлер Алматыда – 10,6%, Астанада – 8%, Шымкентте – 12,5% қымбаттаған. Өңірлерде жыл ішінде баға Павлодар қаласында күрт көтерілген – 21,4%. Ал Өскеменде (1,2%), Семейде (1,4%) және Түркістанда (1,9%) баға қатты өзгермеген.
Атырау мен Ақтөбеде пайдалануда болған үйдің бағасы 14 пайыз өскен. Өңірлер бойынша жаңадан салынған үйлер Алматы, Астана, Атырау мен Шымкентте қымбат, ал арзаны – Орал, Ақтөбе мен Көкшетауда.
"САЛЫҚТАН ЖЕҢІЛДІК ЖАСАЛДЫ, САЛҒАН ҮЙІ НЕГЕ ҚЫМБАТ?"
Баспана – әр азамат бетпе-бет келетін маңызды мәселе. Қазақстандағы тұрғын үй бағасына әсер ететін жайттың бірі – қосылған құн салығы (ҚҚС) болуы мүмкін екенін сарапшылар да, құрылыс компаниялары да айтқан. Үкімет 2026 жылдан бастап ҚҚС мөлшерін 16 пайыз етіп белгілеуді ұсынып, оны мәжіліс қолдап дауыс берген .
Мәжілістегі талқылауда құрылыс компаниялары бұрынғы 12 пайыз ҚҚС төлеу кезінде үкіметтен жеңілдік алып келгенін айтқан. Ұлттық экономика министрінің орынбасары Азамат Әміренің ақпан айындағы дерегіне қарағанда, 2008 жылдан бері ірі құрылыс компаниялары ҚҚС төлеуден босатылған. Кей сарапшы сол кезде 16 пайыз қосымша салық енгізілсе, елде тұрғын үй бағасы кемі 8 пайыз өседі деген. Ұлттық статистика бюросының дерегінше, 2025 жылдың қаңтар – наурыз айлары аралығында жалпы құрылыс жұмыстары 16,9 пайыз өскен. Оның 90 пайызын жеке компаниялар, 8,2 пайызын шетелдік, тағы 1,8 пайызын – мемлекеттік компаниялар жүргізген. Былтырғы қаңтар-наурыз айларымен салыстырғанда, биыл үш айда пайдалануға берілген тұрғын үйлердің жалпы ауданы 7,4 пайыз көбейген.
Бір ай бұрын үкімет парламентте жаңа салық кодексін таныстырған кезде Мәжіліс депутаты Бақытжан Базарбек құрылыс компанияларын ҚҚС төлеуге міндеттейтін норманы қолдап пікір білдірген. Оның сөзінше, Қазақстан билігі онсыз да 20 жылдан астам уақыт тұтынушының емес, жеке компаниялардың мүддесін қорғап келген. Бірақ салық жеңілдігін пайдаланған компаниялар жаңа үйді арзандатпай, керісінше қымбаттатты деп сынға алды депутат.
– Жиырма жыл бойы ҚҚС төлеуден босатылса да, бағаны өсіріп жіберген құрылыс компанияларын не істейміз? Бәлкім, тізім жасап, бақылауды күшейтіп, кейін салық ескертуін жіберу керек шығар? Жыл сайын 130 млрд теңге ҚҚС төлеуден босаттық. Бірақ ақыр соңында үй бағасы қалай өсіп кеткенін көріп отырмыз. Бұлай болмайды! Мүмкін қысым жасау керек шығар? Ескерту жіберіп, ақшаны қайтартармыз? Осындай радикал қадамға барудан басқа амал қалмады. Әлде үкімет бұл жағдайға да, әдеттегідей, көз жұма қарамақ па? – деді Бақытжан Базарбек.
Депутат үкіметке құрылыс саласындағы компаниялар тізімін түзіп, бақылауды күшейтуді ұсынған. Ол бұл мәлімдемесінде нақты кімдері меңзегені белгісіз.
Биыл ақпан айында премьер-министр Олжас Бектенов құрылыс саласындағы ірі компаниялар – BI Group пен BAZIS-ті салық жүктемесін азайтып отыр деп айыптаған. Олар мұны әуелі жоққа шығарса да, көп өтпей басқа құрылыс компанияларымен бірге салық төлегені белгілі болды. Мемлекеттік кіріс комитеті бюджетке 17 млрд теңге түсті, тексеру жалғасып жатыр, деп хабарлады. Өнеркәсіп және құрылыс министрлігінің мәліметі бойынша, биыл елде 19 млн шаршы метр тұрғын үй салынбақ. Былтырғы көрсеткіш те осыған таяу болған.
2024 жылдың қараша айында Қазақстан президенті Қасым-Жомарт Тоқаев тұрғын үй саясатын реформалауды көздейтін заңға қол қойған. Оған сәйкес, Отбасы банкі арқылы үй кезегі орталықтандырылып, жылдық мөлшерлемесі аз ипотека рәсімдеу жеңілдетілмек. Ақорда бұл заң тұрғын үй кезегінде ұзақ уақыттан бері тұрған адамдарды баспанамен қамтуға мүмкіндік береді деп хабарлады.
САРАПШЫ ПІКІРІ
Жылжымайтын мүлік жөніндегі сарапшы Айбар Олжай елде тұрғын үй бағасының өзгеруіне теңге инфляциясы да әсер етеді деді.
– 2023 жылы тұрғын үй бағасы стагнацияға кіре деп ойлаған едік, бірақ олай емес қазір. Былтырғы күз айынан бері ақырындап ары қарай жылжи бастады. Мұның бірінші себебі инфляцияға байланысты, баға теңгемен есептелетіндіктен соған ілеседі ғой, ал оның қазіргі қарқыны жылдық 9,8%, 10,2% шамасында. Соған қарағанда, тұрғын үй нарығында баға өзгермей, тоқтап қалуы мүмкін емес фундаменталдық тұрғыда. Сондықтан 2-3% деңгейінде өсуі көбіне сол инфляцияға қатысты деп ойлаймын.
– Кейінгі бір жылда үй бағасы 8,3% өсті деген ресми ақпарат шынайы көрсеткіш пе, әлде одан көп болуы мүмкін бе?
– Ресми ақпарат қалай жиналатыны белгілі: олар тұрғын үйді сатып алу және сату жөнінде жасалып, ресми түрде тіркелген мәмілелердің мәліметін жинақтап, бағаны сол бойынша шығарады. Барлығында бірдей емес, әрине. Бірақ кейде жазбаша келісім-шартта көрсетілгені мен шын мәнінде төленген ақша арасында алшақтық болуы мүмкін, мысалы, салықты азырақ төлеу үшін, немесе ипотеканы белгілі бір қаржыға ғана алады, бірақ оның үстінен қосымша ақша төлеуі мүмкін. Алайда оны көзбен көріп, қолмен ұстамағандықтан біз бәрі солай болды деп кесіп айта алмаймыз. Сондықтан ресми түрде 8,3% десе, оны солай деп қабылдауымызға тура келеді.
– Бірақ іс жүзінде одан жоғары болуы мүмкін дегенді жоққа шығармайсыз?
– Мүмкін дегенді жоққа шығармаймыз, бірақ көлемі қанша, қаншалықты асып кетті дегенді айтуға келмейді, өйткені ондай статистика жүргізілмейді ғой, сондықтан ол көлеңкелі операциялар түрінде қалады.
– Қазақстанда орташа табысы бар жас отбасы, пәтердің қазіргі құнын есепке алғанда, баспанаға қол жеткізе ала ма? Әрине, ондай отбасыларға көмек беретін мемлекеттік бағдарламалар бар, бірақ олардың шарты да көп: табысты растау, алғашқы жарна төлеу керек, т.с.с. талаптар бар.
– Баспана алуға болады, бірақ ол үшін шамамен үш жылдай дайындық керек: алғашқы жарнаға ақша жинап, ұсақ несиелері болса, оларын жауып, "борышкердің қара тізіміне" кіріп кетпей, табысын арттырса, онда жас отбасы баспанаға қол жеткізе алады.
– Сонда 36 ай бойы алғашқы жарнаға ақша жинайтын ондай жас отбасының табысы қандай болуы керек?
– Ерлі-зайыпты екеуі де жұмыс істейтін ондай отбасының айлық жиынтық табысы 380 мың теңге деңгейінде болса, баспаналы болуға мүмкіндігі бар.
– Мемлекеттің баспанасы жоқ азаматтарға арналған бағдарламалары бар, әр жылдың аяғында үкімет осынша адам үйлі болды деп мәлімдеп жатады. Кешенді түрде алғанда бұл бағдарламалар тиімді жүзеге асып жатыр ма? Оның нарыққа әсері қандай?
– Бізде жұрттың бәріне жаппай ипотека берген жылдар болды. Бірақ оның салдары өте ауыр болды, өйткені баспана бағасы кемінде екі есеге дейін тым қатты өсіп кетті. Бәріне бірдей ипотека үлестірсе, әрине, үйдің бағасы да аспанға ұшады. Иптоканы түгел жауып тастаса, тұрғын үй бағасы да құлдырайтыны даусыз. Бірақ онда кейбір әлеуметтік осал топтағылар мүлде қорғалмай, үйсіз қалады. Сондықтан бұл мәселеде белгілі бір баланс болғаны жөн. Бәріне бірдей ипотека үлестірудің қажеті жоқ, өйткені олай жасау нарық жағдайында жалпы халықтың өзіне қауіпті болады. Бірақ белгілі бір әлеуметтік топтағы адамдарға атаулы көмек ретінде ипотека беретін тетіктер болғаны жөн.
Кейінгі кездері мемлекет дәл осы бағытта жұмыс істей бастады, ипотекалық бағдарламаларға шектеу енгізіп, оны белгілі бір сүзгіден өткізуінің себебі де осы: тек нақты бір талаптарға сай келетін адамдарға ғана берілсін, қалғаны нарықтан алсын, сол кезде үй бағасы да өспейді және біз әлгіндей адамдарға көмектесе аламыз деген идея бар. Менің ойымша, елімізде тұрғын үйге шын мұқтаж миллионға жуық адам бар. Және халықтың саны өскен сайын олардың да қатары көбейе түседі. Солардың мәселесімен айналысу керек, ал қалған 17-18 млн адамның бәріне жаппай ипотека берудің қажеті жоқ.
– Қазір жұмыс істеп тұрған мемлекеттік бағдарламалар әлгіндей қаржысы жоқ, үйсіз адамдардың бәрін қамти ма?
– Жұмыс істейтін ипотекалық бағдарламалардың барлығы дерлік белгілі бір табысы бар адамға арналған, ешқандай табысы жоқ, көшеде жүрген адам үй ала алмайды. Өйткені ипотеканың өзі ақшаны қайтару принципіне негізделеді, ақшаны ешкім тегін бермейді. Жеңіл ипотека дегеніміз – пайызы төмен несие, бірақ ол ақшаны бәрібір қайтару керек. Ал ол ипотеканы алу үшін кейін сол ақшаны қайтаруға шамасы келетінін дәлелдеу керек, сондықтан ең жеңіл деген ипотеканы алу үшін алғашқы жарнаң болуы шарт.
– Жуырда мәжіліс жаңа салық кодексі жобасын қабылдап, қазір оны сенат қарап жатыр. Жобаға сәйкес, бұдан былай құрылыс компаниялары ҚҚС төлейтін болды. Депутаттар құрылыс компаниялары жылдар бойы салық жеңілдігін пайдаланса да, бәрібір пәтерді қымбатқа сатып келді деп сын айтты. Бұл сын орынды ма?
– Бизнестің аты бизнес. Егер құрылыс компаниясы қандай да бір табыс табатын мүмкіндік болса, ол мүмкіндікті мүлт жібермейді, барлық бизнесте солай. Сондықтан оның бәрі мемлекеттің өзі қандай рұқсат беріп, қай жерде көз жұма қарап отырғанына байланысты. Әрине, құрылыс компаниясы белгілі бір мүмкіндікті пайдаланып, салған пәтерінің құнынан екі немесе екі жарым еседей асатын маржа алып, жұмыс істеп келді көп уақыт. Бірақ осы құрылыс саласында бәрібір тәртіп орнаған жоқ. Біз құрылыс саласында материалдар бағасы қанша, бір шаршы метрге қаншасын жұмсайды, осы құрылыс компанияларының қаржы есебін беруі, олардың ашықтығы, т.с.с. осы кезде дейін көрген жоқпыз.
– Сол жеңілдік берілген кезде көзделген мақсат іске аспады деп ойлайсыз ба?
– Ең мықты жеңілдік – тұрғын үйді арзан қылу еді. Өйткені ипотека тіпті нөл пайызбен, әйтпесе айталық, 10 жыл мерзімге бөліп төлеу жолымен берілсе де, тұрғын үй қымбар болғасын бәрібір адамға салмақ салады. Өкіншіке қарай, құрылыс компаниялары сұраныс көп, маржа жоғары кезде де адамдарға жеңілдік жасап, тұрғын үйді арзан қылуға деген талпыныс байқалмады. Өйткені түрлі схема көп болды. Қазірдің өзінде құрылыс компанияларының үлкен проблемалары бар: салық төлеу мәселесі, салықтан жалтару мәселесі, т.с.с. Құрылыс саласынан салық жеңілдігін алып тастаудың өзі де құрылыс компанияларына артылған үміт ақталмағанын көрсеткендей. Үкімет құрылыс компанияларына бұған дейін артып келген үмітінен күдер үзді және олардан көңілі қалды деп айтуға болады.
– 20 жылдан аса уақыт мүмкіндік берген екен.
– Өте ұзақ уақыт мүмкіндік берді. Құрылыс саласы мен олигархия, монополия мен құрылыс саласы бір-бірімен астасып кетті, бәрі мемлекеттің есебімен бір-біріне жеңілдік алып берді, бәрі бір-біріне көмектесті, үлкен кірістер түсіп, өте көп, суперпайда көрді кезінде. Осының қайтарымы ретінде тұрғын үйді арзандатар деп күткен едік, бірақ олай болмады.
– Егер жаңа заң жобасында көзделгендей, енді құрылыс компаниялары ҚҚС төлеп, салық көбейетін болса, онда нарықта баға мүлде шарықтап кетпей ме?
– Ешбір құрылыс компаниясы ол салықты өз қалтасынан төлейін деп отырған жоқ. Оны пәтердің бағасына қосады, мүмкін бөліп төлеудің мерзімін созып қандай да бір амал істер, бірақ бәрібір ол баға пәтер сатып алушыға артылады. Сондықтан пәтердің өзінің жыл сайынғы дәстүрлі инфляциялық қымбаттауына оған бір рет 16% ҚҚС қосылады. Сөйтіп 2026 жылдан бастап тұрғын үй 20-22% қымбаттағанына куә болуымыз мүмкін. Бұл нарықта белгілі бір деңгейде стагнация болуына әсер етуі ықтимал, өйткені ипотека қалай жұмыс істесе де, адамдар біраз күтейік деуі мүмкін. Бірақ бәрібір жаңа көрініс орнайды, өйткені ҚҚС қалады ғой, оны алып тастай алмаймыз.
ПІКІРЛЕР